Renovate in Practice
โครงการRenovateอสังหาฯเพื่อเปลี่ยนการใช้สอย รวมทั้งเพื่อขายทำกำไรแล้ว มีภาระกิจที่ต้องพิจารณาดำเนินการหลายด้าน สนง.สิริปัญญา ขอจัดลำดับให้ดังนี้
1.กำหนดแผนลงทุนและทางเลือก
เนื่องจากเป็นโครงการลงทุนทางธุรกิจ จึงต้องเริ่มต้นด้วยการวางแผนทางการเงินกับเป้าหมายที่เจน ซึ่งแต่ละโครงการและผู้ลงทุนมีความแตกต่างกัน, ส่วนหนึ่งต้องใช้ตัวเลขจากขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้าง เพื่อประเมิน-วิเคราะห์สัดส่วนงานที่เป็นต้นทุน ตัวเลขรวมที่เป็นทางการอาจพิจารณาจากค่าเสื่อนสภาพที่ระบบบัญชีใช้ประเมินอาคารเก่า-ชำรุด ตัวเลขที่แนะนำคร่าวๆในขั้นตอนนี้ มีความเห็นว่า Net Margin ไม่ควรต่ำกว่า 50%
2.คัดเลือกทรัพย์ตามแผนการลงทุน
-ตรวจสอบรายการทรัพย์ ในตลาด ที่มีส่วนต่างระหว่างราคาทรัพย์เก่าที่ประกาศขาย กับ ราคาขายทรัพย์ ใหม่ในตลาด ค่อนข้างมาก
-ต้นทุนต่ำ ทำเลดี, เป็นเพชรในตม ที่ซ่อนอยู่ได้ยิ่งดี จึงต้องอาศัยการทำการบ้านที่เข้มข้น
-การรวบรวมฐานข้อมูลราคาแข่งขัน ควรเจาะเป็น Zone( farming)
-จุดแข็งของบ้านมือ2 คือทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีข้อจำกัดเรื่องผังเมือง ทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารลักษณะเดียวกันได้อีก ไม่ว่าจะโดยการจำกัดประเภทการใช้โดยตรง หรือ ข้อบังคับปลีกย่อย เช่น ระยะร่น จนทำให้ไม่สามารถสร้างได้ในขนาดที่ดินใกล้เคียงกัน อีกทั้งการเริ่มโครงสร้างใหม่ตั้งแต่ต้น มีความยุ่งยากเกินไปเทคนิควิธีการพิจารณาทรัพย์ที่สร้างมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นจากราคาทุนเดิมได้ง่าย
- โครงสร้างพื้นฐานดี
- ชำรุด-เสื่อมสภาพเฉพาะส่วนตกแต่ง
- เทคนิคการก่อสร้างเดิม เอื้อต่อการปรับปรุง
- อื่นๆ ได้แก่ ดูdeveloper, ดูคุณภาพการก่อสร้างจริง case by case (อาจต้องอาศัยผู้มีประสบการณ์)
3.1 การกำหนดรูปแบบการปรับปรุง หรือ Value ที่สามารถสร้างได้
- นำเสนอ Image ใหม่ New look
- นำเสนอ Detail ใหม่ เช่น Universal design (detail สำหรับผู้สูงอายุ-ผู้พิการ)
- นำเสนอ เทคโนโลยีใหม่ เช่น ประหยัดพลังงาน-Solar cell, Automation, การติดตั้งLiftโดยสาร
- นำเสนอศาสตร์ฮวงจุ้ย ประกอบทั้งหมดนี้ หากวางแผนอย่างมืออาชีพ ควรสร้างเป็นฐานข้อมูล การออกแบบ และ พิจารณาร่วมกับ การวางแผนการขาย ที่ต้องมี การกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่เป็นระบบ ซึ่งเกี่ยวข้องกับ Demand ของตลาด ที่อาจแบ่งเป็น
- Demand กระแสหลัก พิจารณาที่ภาวะ เศรษฐกิจและสังคม ดูตามสถิติการซื้อ-ขายอสังหาที่หน่วยงาน-องค์กรทำไว้
- Nich Market หรือ ความต้องการเฉพาะกลุ่ม หรือ เฉพาะท้องที่ เช่น ย่านCBD, ย่านการศึกษา, ย่านโรงงาน จะมีความต้องการต่างกัน
3.2 การกำหนดขอบเขต-รายละเอียดการปรับปรุง ; เลือกองค์ประกอบที่ต้นทุนไม่มาก แต่ปรับเปลี่ยนแล้วเกิดคุณค่ามาก เช่นหน้ากาก สวิทส์ปลั๊ก, ฝาชักโครก, ลูกบิด, บานประตู, Wallpaper, งานสี, ขัดปาร์เก้, ดวงโคม, เปลี่ยนสายไฟ, ซ่อมรอยร้าว
ขั้นตอนที่3นี้หากทำอย่างมืออาชีพแล้วควรมีOut-Putเป็นแบบก่อสร้างและเงื่อนไขการทำงานที่ชัดเจน
4.วางแผนการขาย และเริ่มทำการขาย
กระบวนการขาย ตั้งแต่เลือกสื่อการขาย, การใช้ต้นทุนการขายตามแผนลงทุน ในขั้นตอนนี้เริ่มเกี่ยวข้องกับเทคนิควิธีที่ต้องวางแผน ได้แก่
- การทำFlippingโดยการทำสัญญาจะซื้อ-จะขาย เพื่อใช้สิทธ์เข้าไปดำเนินการปรับปรุงก่อน
- การปรับปรุงแบบAnalog รื้อจริง เปลี่ยนจริง ทาสีจริง ต้องมีความแม่นยำในการประเมินลูกค้าเพราะทำแล้ว แก้ไขยาก
- การปรับปรุงแบบDigital ด้วยเทคโนโลยี ทำให้เราสร้างภาพเสมือนจริงได้ เสมือนจริงมากจนสามารถสื่อสารได้ ไม่ต่างจากการดูพื้นที่หรืองานปรับปรุงจริงแบบAnalog ที่ลดความเสี่ยง แต่เพิ่มทางเลือก เพิ่มโอกาสการปิดการขายมากกว่า ควรมีฐานข้อมูลการออกแบบจะยิ่งเพิ่มโอกาสในการแข่งขัน ทีมงานต้องมีความพร้อม หรือมีจุดแข็งด้านนี้
5.วางแผนก่อสร้าง
เป็นขั้นตอนที่เข้าสู่งานCM ที่ยหากผู้ลงทุน-ผู้ประกอบการ ไม่มีความชำนาญพอ ถ้าเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีผู้รับเหมาที่ไว้ใจ ก็จะเป็นการทำงานร่วมกับผู้รับเหมา โดยเกณฑ์ที่ใช้กำหนดว่าเป็นผู้รับเหมาที่ไว้ใจ ต้องอยู่ในระดับที่ถือเสมือนได้ว่า ผู้รับเหมาเป็นหุ้นส่วนหนึ่งในการลงทุนได้ เพราะหลายโครงการจะเกิดความสูญเสียและล้มเหลวกับขั้นตอนนี้ หลายโครงการแสดงตัวเลขโดยไม่นับความสูญเสียส่วนนี้ แต่หากต่างไปจากนี้ ควรต้องหาที่ปรึกษาเพิ่ม เพื่อกำกับความเสี่ยงในขั้นตอนนี้ จะปลอดภัยกว่า